2022 második felében már árnyékot vetett némi áresés a hazai ingatlanpiacra, így hosszú évek után új felállást kell megszokniuk az ingatlanbefektetőknek.
Vége az aranykornak
Az elmúlt egy évben a világgazdasághoz hasonlóan nagyot fordult a magyar ingatlanpiac is, aminek köszönhetően 2023-tól a hazai ingatlanbefektetőknek véget ért az aranykor. Eltűnni látszanak az égig érő ingatlanárak és a passzív, kényelmes stratégiákból származó reálhozamok.
Nominálhozam vs. reálhozam 2022-ben
A KSH 2022-ben 14,5%-os éves inflációt tett közzé a hazai fizetőeszközzel kapcsolatban. Ezt némileg még kompenzálni tudta reálszinten a 2022 év elején tartó áremelkedés azoknak a befektetőknek, akik megfelelő ingatlannal rendelkeztek.
A legtöbb esetben viszont már tavaly is esélytelen volt szemmel látható reálhozamot elérni, ugyanis az egyre növekvő havi infláció százalékról-százalékra felfalta a korábbi hónapok esetleges profitjait.
Hiába ért el tehát egy befektető egy frekventált helyen lévő panellakáson 15% áremelkedést az első félévben, ha azt a 2022-es infláció év végére erodálta. Így lehetett egy 14,5%-os nominálhozamból, 0,5% reálhozam a múlt évben.
Se reál-, se nominálhozam 2023-ban?
Míg az óévben leginkább azért izgultak a privátbanki ügyfelek, hogy az ingatlanok kapcsán lesz-e reálhozam, idén egyes lokációkon már a nominálhozam elérése is kérdéses lehet.
A 2022 végén elkezdődött pár százalékos árcsökkenés még leginkább a vidéki és energiahatékonyság szempontjából korszerűtlen ingatlanokat érinti – ez pedig jó hírt jelent a jellemzően prémium minőségű, korszerűbb és energiahatékonyabb lakással, ingatlanbefektetéssel rendelkező HNWIs ügyfélkörnek.
A szakértők 2023 első negyedévében egyelőre úgy vélik, hogy az idei évben szemmel látható árcsökkenés - a mostani információk alapján - nem várható a prémium- és luxusingatlanok piacán.
Megéri ingatlanba fektetni 2023-ban is?
A fenti kérdésre nincs egzakt válasz, ez függ a Private Banking ügyfelek élethelyzetétől, bevételeitől és meglévő portfóliójának eszközeitől, valamint azok súlyától.
Általánosságban kijelenthető, hogy még nem alakult ki olyan szintű áresés vagy negatív jövőbeli vízió az ingatlanbefektetések kapcsán, ami indokolná a meglévő, hosszútávú stratégiák felrúgását vagy újragondolását.
- Hosszútávú ingatlanbefektetőként tehát érdemes tartani a több évtizedes stratégiát (ülni benne, és beszedni a bérleti díjakat)
- Akinek eddig sem volt fókuszban az ingatlanbefektetés, az pedig ne most kezdjen el fentebb súlyozni azt a portfólióban.
Ingatlanárfolyamok 2023-2025 között
Felelősségteljesen most biztosan nem lehet hosszútávú következtetéseket levonni az ingatlanpiacról, maximum megbecsülni a jövőbeli irányt. Ennek kapcsán érdemes mérlegelni az árcsökkenésre nyomást helyező és a további áremelkedés mellett szóló érveket.
Emellett az ingatlanpiaci elemzők arra is figyelmeztetnek, hogy az energiahatékonyság mentén kettészakadt piac hosszútávon is velünk maradhat, mint ahogy a geopolitikai, társadalmi okok miatt kialakult gazdasági környezet is.
Árcsökkenésre nyomást helyező tényezők
Kár lenne tagadni, sajnos van arra esély, hogy a következő években szemmel látható áresés lesz az ingatlanpiacon. Erre az alábbi tényezők hatnak:
- Drága finanszírozás: a jelzáloghitelek kamata túl magas ahhoz, hogy megjöjjön a hitelfelvételi kedv a lakáshitelek iránt. 2023 végére ez némiképp mérséklődhet, de trendfordulás nem várható, drága marad a hitelezés.
- Magas állampapírkamatok: Akár 16% kamatot fizető Magyar Állampapírt is találni a Webkincstárban, amiből ráadásul adót sem kell fizetni a befektetőknek. Ez ugyan változó kamatozású papír, amely a szakértők becslése szerint csak 1-2 évig kínál ilyen magas megtérülést, de ez éppen elég lehet ahhoz, hogy addig a likvid megtakarítással rendelkező potenciális vevőket távol tartsa az ingatlanpiactól.
- Plafonon a bérleti díjak: Reálszinten kizárt, hogy nőni tudjanak az albérleti díjak 2023-ban, hiszen idén a 2022-es évben is hasonló inflációval számolnak a szakemberek. Szerencsés az az ingatlanbefektető, aki egyáltalán az előző évi, 14,5%-os emelkedést be tudja árazni a bérleti díjba. Ez szintén sokakat kiábrándíthat majd az ingatlanbefektetők közül.
- Bizonytalanság: Számos befektető fogadta bizonytalansággal az Ukrajnában kialakult helyzetet, ahol a háború miatt rengeteg ukrán veszítette el a házát és lakását úgy, hogy azt a biztosítók „vis-majorra” hivatkozva sohasem fogják megtéríteni. Ez sokakban megváltoztatta az ingatlanokról kialakult eddigi sziklaszilárd képet.
Érvek a további áremelkedés mellett
Szerencsére számos pozitívum is van az ingatlanpiacon, amelyeket figyelembe véve Private Banking ügyfélként sem szabad temetni az ingatlanbefektetéseket.
- Lassan, de biztosan árazódik az infláció a bérekbe: úgy tűnik, hogy a hazai cégek zöme béremelést tervez rövid- és középtávon, ami növelheti a bérlők fizetőképességét a jövőre nézve. Itt szintén a prémium ingatlanokat bérbeadó ingatlanbefektetők vannak előnyben, amely bérleményeket jellemzően cégek, szervezetek vagy multinacionális vállalatnál dolgozó bérlők preferálják, akinek a bérébe, költségvetésébe vagy büdzséjébe hamarabb be tud árazódni az infláció hatása.
- Megmaradt családtámogatások: Babaváró hitel, CSOK, CSOK-hitel és illetékelengedés – eredetileg 2022 végén lejáró kedvezmények, melyeket a kormány mind meghosszabbított év végén. Ezek hatása továbbra is pozitív irányba lökheti (vagy legalábbis némileg stabilizálhatja) az árakat.
- 5%-os ÁFA, új lakásokra: Szintén meghosszabbításra került az új lakások esetén az 5%-os ÁFA, ami nem engedi teljesen befagyni a már elindult vagy elkészült újlakás projekteket. Ha ezek a lakások sikeresen értékesítve lesznek, az jó hatással lehet az egész ingatlanpiacra. Ellenkező esetben könnyen árcsökkentő hatásuk lehetne az ingatlanfejlesztők cégek pánikeladásai vagy felszámolási eljárásai és árverései miatt.
Speciális esetek, ahol 2023-ban is lehet reálhozam
Bár az ingatanbefektetők csak kisebb, de annál szemfülesebb részét érintik az alábbi speciális esetek, amelyek pár szót érdemelnek, hiszen esetükben 2023-as vásárlással is kétszámjegyű reálhozamot lehet realizálni egyes ingatlanokon.
- Árverési tételek: A NAV és az MBVK oldalán még mindig találni jó vételnek számító árverezett ingatlanokat, bár az elmúlt 1-2 évben sajnos eléggé megszaporodtak az amatőr licitálók, akik tapasztalat nélkül adnak meg a tételekért néha irreális árakat – nem ismerve e speciális ügyletek kockázatait és jogi hátterét.
- Ingatlanbefektetés felújítással: az ingatlanpiac kettészakadása miatt a következő időszakban jó eséllyel lehet majd nagyon korszerűtlen, akár romos, de szerkezetileg még tökéletes állapotban lévő házakat venni. Ezek nagy felújításra és energiakorszerűsítésre várnak, ezért csak azoknak a befektetőknek jelentenek jó vételt, akik a piaci árnál sokkal olcsóbban meg tudják oldani a felújítást – építőipar cégeknek saját brigáddal, vagy rugalmas munkaidőben dolgozóknak, akik generálkivitelező nélkül is le tudják szervezni a felújítást.
- Ingatlanvásárlás életjáradékkal: egyre több figyelmet kapnak az életjáradékos konstrukciók is, ahol örökös nélküli idős tulajdonosokkal köthet szerződést a befektető. A konstrukció szerint a vevő élethosszig tartó havi fix díjat, egyszeri díjat vagy mindkettőt fizet a meglévő tulajdonosnak. Az eladó egy haszonélvezeti joggal élete végéig használhatja a korábbi ingatlanját, míg a vevőnek azonnal a nevére kerül az ingatlan. Ez mindkét félnek kifizetődő lehet: az örökös nélküli tulajdonos likviddé teheti és élvezheti élete végén a vagyonának egy részét, mialatt biztonságban van és a saját lakásában él továbbra is, míg a befektető a piaci árnál sokkal olcsóbban juthat lakáshoz, ha évekre előre tud tervezni és nélkülözni képes a befektetett tőkét.